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今日股市:房地产企业“欠税”了吗?

本文来源于财经网 2013年11月25日 15:09 我要评论(0
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  就在《决定》明确关于财税体制改革路径要用法治手段推进后的没几天,“房企土地增值税欠税3.8万亿”的新闻就被搬进了视野。央视《每周质量报告》曝光,万科、雅乐居、SOHO中国、富力、招商等知名大房企分别拖欠数十亿元土地增值税,而全国房企应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

  与此同时,一向微博上活跃的任志强开始向央视这则新闻开炮。昨晚,在报道中被指“欠税”的华远地产股份有限公司董事长任志强通过个人微博连发八个观点做出回应,称土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种,不存在逃税、避税和拖欠的可能,直指相关报道“愚蠢无知”并称“公开起诉央视”。今天,被报道牵涉的各房企也纷纷澄清,称自身并没有“欠税”。

  上午,向央视“房企欠税”报道提供数据并接受采访的北京执业律师李劲松发表博客,驳斥了“任八点”。此外,经济学者、北京市政协委员马光远也表示要给“装傻的任志强补课”。

  那么,房地产企业,到底“欠税”了吗。

  3.8万亿为推算数据 但上市房企“欠税”数据明确

  李劲松在接受记者电话采访时介绍,全国房企应交未交的土地增值税总额3.8万亿的数据是推算,是根据“自2005年1月1日至2012年12月31日,全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元。而实际上8年间,国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元”推算所得出来的。但“29家房地产上市公司截至2012年12月31日,应交未交土地增值税总额已经高达640亿元”为上市公司公开报表数据的反映,没有问题。

  李劲松称,房地产企业在卖出一套房子的同时,是按照1%~3%的比例预缴了的土地增值税的,在一个项目整体售出了85%的时候,企业可以按照土地增值税率表的适用税率自行清算土地增值税,直到达到100%卖完的时候,才向税务部门汇算清缴。但一般,即使项目完全卖完的时候,房企也没有动力主动向税务部门汇算清缴,这就构成了房企将这部分资金留在自己手里而非作为税收上缴。

  同时,李劲松称,“有很多房地产公司注册在境外,还有一些小规模的房地产公司,假如说以后它把资产都转移了,或者将公司直接注销,那么,不管它账面上是挂欠多少土地增值税,国家其实都无从征缴。”

  李忆松表示,虽然3.8万亿的数据为推算而出,但全国范围拖欠土地增值税的数额7000亿元到8000亿元是有的,根据目前的状况,这部分税款只要国家能够收回1000亿到2000亿,也对财政有着很大的意义。

  此外,马光远也称,目前土地增值税一方面各地预缴率特别低,而且很少按照规定进行汇算清缴,事实上使得实际缴远远低于应缴。大量房企只是按照一个很小的1%的比例预缴,然后不管项目赚多少钱,都很少进行汇算清缴,从而造成了税收的大面积流失。

  当然,就“欠税”一词,房企也有看法。根据金地集团财务总监韦传军对媒体称,“欠缴”土地增值税的说法并不合适,应将其称为“预提费用”,即“预先提取但尚未实际支付的各项费用”。

  房企不是活雷锋 报表反映有目的

  昨晚,任志强的微博称,“开发商敢将应交未交土增税的数据公开,恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性。符合税法的结算规定。延期交税如无合法理由,其换来的利息收入是抵不了罚款的。只有合法才可能利用预缴与实际结算的时间差。尤其是上市公司,更不会为利息而损失股票价值。央视的无知也许给社会会造成更大伤害。”

  对此,李忆松反驳时称,上市开发商之所以将未交土地增值税数据公开,一是因为瞒不过对上市公司做年审的注册会计师,二是开发商要将其列入税前成本,冲减计算企业所得税的税前利润,少计当年应纳企业所得税。三是,上市开发商要将其列入税前成本,冲减当年该给股民的税后分红利润额。

  李忆松称,“上市开发商知道各地的房地产项目都是项目所在地政府部门领导招商引资的重点保护对象,项目所在地的税务官员们不会对其严格执法加征滞纳金进行处罚。上市开发商是利润为王的经济人,不是活雷锋也不是国家税法的守护神。”

  “上市开发商是不会守身如玉,不占‘这几乎是无风险的白捡白用的数十亿元土增税款资金数亿元白捡白得的利息’便宜的。”李忆松表示。(余飞)

  资料:土地增值税

  定义

  土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权

  所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。

  税率

  土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。

  征收方式:

  第一步

  核定征收,按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收,这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元,土地增值税应为500000×1%=5000元。

  第二步

  减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况,一是能够提供购房发票,二是不能够提供发票,但能够提

  供房地产评估机构的评估报告。

  1、能够提供购房发票的,可减除以下项目金额:

  (1)取得房地产时有效发票所载的金额;

  (2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;

  (3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金;

  (4)取得房地产时所缴纳的契税。

  2、不能够提供购房发票,但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法,评定的房屋及建筑物价格评估报告的,扣除项目金额按以下标准确认:

  (1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明;

  (2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值),需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;

  (3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

(编辑:余飞)
关键字: 房企
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