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恒大确认拟收购深深房A “地王”太贵曲线扩张?

本文来源于华尔街见闻 2016-10-03 21:41:00 我要评论(0
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文 / 王维峰

中国恒大刚刚发布公告:宣布参与深深房A重大资产重组项目,从今日下午1点开始在港停牌。

中国恒大与深深房订立协议,后者将以发行A股或现金方式购买恒大境内附属公司凯隆置业持有的100%恒大地产股权,凯隆置业将成为深深房控股股东。深深房及深投控股同意,恒大地产可引入总金额约300亿人民币的战略投资者。

深深房停牌或被恒大收入旗下的消息近日早已有之。恒大此前还先后在A股市场上举牌万科及廊坊发展,并将嘉凯城收入囊中。

关于恒大们频频举牌背后的原因,坊间有多种解释,一说是在目前地价过高地王频出的情况下,恒大可以通过收购或持股其它地产公司间接持有更多土地储备,并分享其日后升值和开发的“红利”;另一说是恒大们仅有H股平台,获得A股平台后可以进一步扩展其融资渠道。

地王太贵所致?

在收入嘉凯城后,恒大已经具有A股平台,那后续的这一系列动作是否跟地王太贵有关?

今年全国“地王”频频涌现,数量之多甚至创下了历史记录。单宗土地成交金额超过10亿元、溢价率超过100%的双高“地王”较去年狂增。《证券日报》统计称,今年前8个月,“双高地王”多达150宗,是去年同期的25倍。文章称,截至8月24日,今年全国单宗土地成交金额超过10亿元的地块共有300宗,而去年前8个月为150宗,同比暴增100%。

恒大买入的地产股,其实主要都集中在目前房地产市场相对活跃的地区,而这些地区近两年的房价和地价都出现了比较明显的上升。

嘉凯城布局主要在浙江上海的长三角经济区,粤宏远更多布局深圳旁边的东莞及周边;恒大自己和万科则是主要在华南经济中心的广州、深圳,金科股份则在西南最重要的直辖市重庆再加上京津冀一体化潜在受益的廊坊发展,中国最活跃的四个经济区域,恒大通过“买买买”已经作出全面布局。

另一种解释

但恒大即便不进行扩张,在土地储备方面其已经稳坐中国第一把交椅。根据恒大中报,截至2016年中期,恒大旗下土地储备为1.86亿平方米,位列全行业第一。这些土地分布于国内175个城市,项目总数为454个。

所以通过收购来扩充土地储备可能并不是故事的全部,或许这一连串的动作还跟恒大高企的资产负债率有关。细看恒大的报表可以发现,恒大在上半年新发行了402亿永续债,永续债因为无需还本只需付息,被计算作权益,而非负债。因此,在将永续债作为权益的计算公式中,恒大净负债率为92.97%,而一旦将1160亿永续债计算入债务,其净资产负债率会飙升到431.91%。这么进行操作的不仅仅是恒大。绿地、朗诗、融创、碧桂园等也积极利用该工具“保护”自身的资产负债率。

另外,中报显示恒大的总借款为3813亿元,平均利率8.46%,也就是说每年实际利息支出就要322亿元。更“要命”的是借款结构中,1728亿元的还款期限均在1年内,假设完全停止滚动负债,目前恒大手中2120亿元的现金一年后刚好仅够还本付息。

在实际资产负债比已经高企,还本付息压力巨大的情况下,进一步获得银行和债券融资的能力也会受到限制。但如果能够收购资产负债率较低的企业,就可以降低自身整体的资产负债率,获得更大的融资空间和收购能力,达到“不加杠杆”就可以扩大市场份额的目的。恒大“瞄准镜”中的廊坊发展和深深房都具有低资产负债率的特征:最新中报显示廊坊发展资产负债率仅为47%,深深房48%。

(编辑:songshaohui)
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