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美的置业激进扩张后劲不足,依附大股东“输血”生存

本文来源于蓝鲸房产 2018-09-27 17:07:00
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近日,有外媒报道称,今年5月31日向港交所递交IPO招股书的美的置业控股,已通过港交所聆听。

作为美的创始人何享健家族做电器之外的又一重要业务,美的置业集团(以下简称“美的置业)已有十余年发展历史,从最初踏足珠三角至今,其房地产业务已拓展至全国。在2015—2017的三年时间里,美的置业销售额出现大幅增长,分别达到111亿元、206亿元、507亿元,同比增幅86%、146%,故被业内称为行业“黑马”。

然而,前几年激进拿“高价地”,追逐规模扩张的美的置业,却在史上最严的楼市调控政策下逐渐褪色。财务压力加剧之下,净利润大幅下滑。半年报数据显示,上半年美的置业净负债率高达118%,净利润下滑48%。

严峻的资金形势,迫使其必须寻找疏解的途径。赴港IPO,成为美的置业未来能否生存的关键一战,但此路真能成为“救命稻草”?对此,蓝鲸房产联系到美的置业相关负责人,对方表示近期处于上市前的静默期,不方便回复。

净利润下降48% 激进扩张后劲不足

美的置业2004年正式成立于佛山,是美的集团旗下四大产业集团之一,公司由何享健看重的职业经理人郝恒乐执掌。由于早起发展过于谨慎,美的置业2010年走出佛山大本营,直到2017年才完成全国化布局。

为了加速全国化规模扩张,前两年频繁拿高价地的美的置业,今年开始出现疲态。在房地产调控政策坚持不放松的市场环境下,美的置业2018年上半年营收增幅收窄、利润大幅下滑。

据美的置业年中报显示,2018年上半年,美的置业营业收入65.6亿,同比增长12.22%,去年同期增长速度是42.27%。此外,其上半年营业利润为4.34亿元,同比暴跌48.13%;利润总额5.6亿,同比下降32.9%;净利润3.28亿,同比下降50.4%。

净利润的暴跌,导致其EBITDA(利息保障倍数)只有0.56倍,同比下滑61.9%。这直接关系到债权人能否按约收到付息款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产指出,在营销上的高成本,会带来营业利润下降。据其半年报显示,上半年美的置业销售费用达到5.7亿元,同比增长63.98%。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚向蓝鲸房产记者表示,房企以往的快速盈利及高周转方式被打破,拿地成本增高、资金链收紧,都会导致房企净利润的下滑。他指出,净利润的下降会影响企业下一步布局,企业必须更加保证资金链和资金流。

但为了继续扩张规模,美的置业并未选择“护盘”,而是保持激进拿地步伐。根据蓝鲸房产不完全统计,2018年前8月,美的置业先后在宁波、佛山、舟山、大理拿下多宗高溢价地块,累计拿地金额突破170亿。

其中,佛山一宗商住地块被美的置业以28.4亿从万科、恒大手中夺下,溢价率44%;宁波普陀区地块溢价率高达81.74%;8月份,美的置业又以74%溢价率,刷新了大理单价地王。

除了频繁拿高价地之外,美的置业还多次购入无人竞拍的冷门地块,这种两极化拿地策略,虽然未必明智,却切实对土储数据起到“粉饰”作用。

据克尔瑞数据显示,美的置业1-8月新增土地货值503亿元,排名房企40位,虽比去年同期降了10个名次,但对于业绩不甚理想,财务吃紧的美的置业而言,保持此土储已属不易。这也是资本最为看重的指标之一。

严跃进认为,类似美的置业这样的房企要上市,拿地节奏必然加快,这也会倒逼企业加大融资。然而,企业负债率过高,也将引起投资者的担忧。

负债长期高筑 依附大股东频繁“输血”

强撑着土储的“门面”,美的置业负债率确实长期处于高位。截至2018年6月30日,美的置业借款余额为364.83亿元,较2017年末的借款余额321.45亿元增加43.38亿元,超过公司2017年末的净资产148.59亿元的29.19%。

对于公司的债务,美的置业曾在招股书中写道:“美的置业目前维持并继续相当高的债务水平,美的置业未必可产生充足的现金以履行现有及未来的债务责任。”

销售回款方面,美的置业也不太乐观。年中报显示,美的置业营业成本为39.7亿元,存货有894亿,预收款项566亿,净存货金额为328亿,而存货周转率仅为为0.15,明显低于2017年0.35行业平均周转水平。

    此外,为获取银行贷款,美的置业还有大量存货遭抵押。数据显示,公司存货、货币资金及固定资产等受限资产102亿,占净资产的62%。公司大量资产受限,将对公司的变现能力产生巨大威胁。

而随着融资渠道收紧,其财务困境进一步加剧。但据蓝鲸房产梳理发现,美的置业融资与美的集团和何享健家族有着紧密联系。

蓝鲸房产了解到,2017年12月,美的置业控股方美的发展(英属维京群岛)、美恒有限公司与美域有限公司向美的置业注资60亿元,帮助美的置业净负债率从624.7%猛跌到118.9%。

此外,截止到2017年末,美的控股和美的发展已为其提供融资担保超过100亿元。今年上半年,美的置业尚未到期的债券共计49.4亿元。其中,非公开发行债券44.4亿元,公开发行债券5亿元,美的集团均为其提供了自家股票质押的担保。

安居客首席分析师张波向蓝鲸房产分析认为,国家目前对二三线城市的政策,已经由遏制房价过快上涨,转变为遏制房价上涨。此前高价拿地的房企,将受到比较明显的挑战,类似美的置业等房企的去化会受到直接的影响。

就上述问题,蓝鲸房产向美的置业发送采访函,但对方表示处于静默期不便回应。

内外交困下,赴港IPO似乎已经成为美的置业的“救命稻草”,但从以往港交所的上市案例来看,类似美的置业的中小房企市盈率其实并不高。这对于负债高企的美的置业而言,或只是杯水车薪。况且,即便真的完成上市,“现实”的资本市场真的会为如此业绩买单?恐怕并不容易。

(编辑:邹续云)
关键字: 美的 美的置业
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