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上半年营收仅完成目标的0.5% 银城国际携高负债赴港上市

本文来源于华夏时报 2018-09-28 14:06:44
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作者:王俊仙 

摘要: 近年来,银城国际负债高企,截至2017年底和今年6月底,银城国际的资本负债比率分别高达284.9%和453.2%。

继弘阳地产之后,又一家南京本土房企开启赴港上市之路。

近日,银城国际控股有限公司(下称“银城国际”)递交港交所上市申请,拟将募集所得款项净额用于“开发物业项目(即云台天境、2017G63宁海路地块及空港会展小镇一期)的建设成本”、“偿还银行及其他借款”以及“用作一般营运资金用途”。工银国际为其独家保荐人。

近年来,银城国际负债高企,截至2017年底和今年6月底,银城国际的资本负债比率分别高达284.9%和453.2%。

此外记者注意到,银城国际在今年初喊出“今年实现销售200亿”的目标,但今年上半年其仅实现收入略超过1亿元,仅完成年度目标的0.5%。

高负债压力

资料显示,银城国际是一家房地产开发商,专注于在长三角地区为全龄客户开发住宅物业,其房地产开发业务始于南京,后将业务扩张至长三角地区的其他城市,包括无锡、苏州、镇江、杭州及马鞍山等。2018年,银城国际被评为江苏省十大房地产开发商之一,此前银城国际已经连续16年(自2002年起)被江苏省房地产协会评为江苏省房地产开发行业综合实力50强企业之一。

股权结构显示,截至今年6月底,银城国际主席、非执行董事及控股股东之一黄清平通过Silver Huang持有银城国际48.72%的股份,自然人戴成书通过Silver Dai持有17.67%的股份;银城国际执行董事兼副总裁朱力、非执行董事谢晨光和执行董事、总裁马保华分别间接持有9.57%、7.35%和6.77%的股份。

据悉,银城国际的主营业务包括开发、销售住宅及商业物业和租赁拥有及开发的投资物业,且在未来也会将持有部分自己开发的物业用于投资,例如养老院及长租公寓。不过,银城国际自称没有建筑施工能力,所以将物业开发项目的施工工程包予合资格第三方施工承包商。

事实上,这已经是今年第二家赴港上市的南京本土房企。

7月12日,弘阳地产在港交所上市,发行8亿股,发售价为每股2.28港元,稍高于此前公布的招股价区间下限。截至9月27日上午收盘,弘阳地产跌幅4.62%,股价为2.48港元,已经低于其上市首日开盘价(2.5港元)。

数据显示,2015-2017年,弘阳地产资本负债比率分别为119.4%、136%及137.5%。近3年公司借款总额分别为56.64亿元、76.91亿元、116.3亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,中小房企这一轮冲击上市,最重要的还是受到规模和融资影响,目前银行对于规模和上市均有白名单要求,上市是降低融资成本有效手段。

而根据披露,在2015年底、2016年底、2017年底以及2018年6月底,银城国际尚未偿还的银行及其他借款分别为27.98亿元人民币、43.76亿元、56.6亿元和88.87亿元。与此同时,银城国际资产负债率分别达65%、80%、87%和90%,资本负债比率分别为141.1%、238.7%、284.9%和453.2%,呈逐年上升趋势。而截至2018年6月30日,银城国际总负债达到90.5亿元,其中,两年内需偿还的短期负债为58.4亿元,占总负债比例为64.5%。

200亿“小目标”

根据公告,2015年-2017年,银城国际分别实现收益20.91亿元、25.03亿元和46.76亿元;同期毛利分别为6.44亿元、8.71亿元和7.84亿元;税后净利润分别为1.99亿元、3.7亿元和3.91亿元;母公司拥有人应占净利润分别为9170万元、3.48亿元和4.2亿元;从财务指标上来看,银城国际2015年-2017年的毛利率分别为30.8%、34.8%和16.8%。

可以看到,银城国际2015年至2017年的收入保持了增长态势,尤其2017年同比增长近九成,但该年度毛利率却出现明显下滑。

到了2018年上半年,银城国际仅实现营业收入1.09亿元,同比下降幅度高达95.5%,毛利为5811.8万元,毛利率达到53.5%,但由于“其他收入和收益”科目高达3.19亿元(2017年上半年为380.9万元),银城国际的税后净利润和母公司拥有人应占净利润分别达到2.43亿元、2.62亿元。

对此,银城国际方面解释称,2018年收益减少主要是由于期内未完成及交付新住宅物业项目,2017年毛利率下降是由于年内交付的两个开发项目导致毛利率相对较低,2018年上半年毛利率增加的原因则是由于两个在无锡的物业售价增加,以及来自停车位的收入占总收入百分比增加,其毛利率较高。

从银城国际的开发情况来看,截至今年6月底,银城国际共拥有位于7座城市的28个物业项目,总建筑面积达328.7万平米,已竣工的可供出售或可出租总建筑面积25万平米,开发中总建筑面积141.86万平米,未来开发的规划总建筑面积161.83万平米,总建筑面积328.7万平米。其中,附属公司开发的物业项目的建筑总面积大约281.04万平米;在与合营企业和联营企业开发的物业项目中,银城国际应占建筑面积分别约21.72万平米和约25.94万平米;此外还有其他已竣工投资物业1.66万平米、开发中的投资物业6.54万平米以及持有的未来投资物业5.47万平米。

值得注意的是,银城国际曾在4个月前提出今年销售额达200亿元的目标,然而今年上半年仅完成1.09亿元,占到目标的0.545%。

根据媒体报道,今年5月23日,银城国际召开“2018长三角品牌战略发布会”,银城国际总裁马保华提出,目前银城国际参与项目的总货值达400多亿元,今年冲刺200亿销售规模,3到5年内站稳500亿元。

不过,根据克而瑞发布的《南京房企销售权益排行榜》显示,2018年1-8月银城国际销售额为27.05亿元,排在榜单第18位,统计口径为商品房(普通住宅+别墅+酒店式公寓+商办+车库其他)、南京市(含高淳溧水)。

南京房地产业内人士告诉记者:“调控以来,南京严格执行房地产政策,新房价格涨不上去,和周边二手房价格严重倒挂,这导致一些开发商迟迟不开盘,推盘节奏放缓。”

(编辑:邹续云)
关键字: 负债 银城国际 IPO
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