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大发地产:与时代共舞

本文来源于财经网 2018-10-17 10:23:30
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厚积薄发的大发地产不但迅速实现了规模跃升,更在2018年顺利登陆香港主板,彰显出卓越的公司实力,引起各界瞩目。

“今天房企的打法仅仅埋头干活是不够的,还必须抬头看天。首先要有一个战略性目标,然后围绕这个目标去构建自己的布局和打法。因此大发的前途是被十分看好的。”上任不到一年的大发地产执行董事廖鲁江对新东家信心满满。

这位曾在世茂、龙湖担任核心高管的知名地产老兵所说的“抬头看天”,正是长三角城市群走向世界的发展大势。国家在十三五期间提出“国家级城市群”概念,把这家老牌沪籍房企推上时代潮头。2018年2月5日,国务院宣布八个国家级城市群已正式获批,长三角城市群赫然在列,预示了以上海为核心的城镇群体即将进入经济发展的高速轨道。

大发地产可以说已经坐上了时代发展的特快专列。据统计,大发地产2018年前4月收益同比增加897.7%至8.78亿,其实大发地产的加速度早在2017年就有明显体现,如该年度收益为45.70亿,较2016年7.05亿同比增长549%。截至2018年6月30日,大发地产物业权益经仲量联行估值为169.9亿元。

良好的发展势头吸引对经济态势变化向来敏感的资本市场纷纷举钱投票。自10月11日登陆港交所主板以来,大发地产股价保持稳健上涨,成绩喜人。

当然,上车要购票。尤其在竞争日趋激烈的下半场,房企要想登上特快专列更要凭资格、拼实力。那么是什么样的“武林绝学”让大发地产在晋级的路上百发百中?

人才基石,钛金团队

葛一暘,大发地产第二代掌舵人,2006年作为管培生进入公司,目前全面主持大发地产的管理工作。出生于1983年的他,毕业于英国阿斯顿大学,工商管理&计算机科学双学士学历背景,是位不折不扣的理科生。

然而这位年轻领导人还有着合乎时代的理想和情怀。他非常注重大发地产软实力建设,尤为重视高管团队建设。为使大发地产更能在新一代主流消费者心中树立品牌形象,葛一暘结合中西方公司治理经验,提出了以创新为核心的“L.C.E”企业文化(即创新思想、创意思维、创业精神),并大胆启用80后管理团队。

可以说,人才战略是大发地产得以飞速发展的重要基石之一。大发地产以国际化标准打造的人才体系,凭借高于同行的薪酬标准和更加开放的文化环境,吸引了大批正值盛年的新一代人才加盟。此外,前龙湖及世茂高管廖鲁江的加入,更助力大发地产迅速积累起丰富的高管经验和人才储备。

保守者只见危机,思维开放者却拥抱机遇。房地产下半场模式重构,各路人才正是以“海阔天空”的心态重新审视市场和公司平台。为了激发雇员的成就感,大发地产设计了“共创计划”及“共赢激励计划”:共创计划允许参与者投资项目公司并分享利润;而“共赢激励计划”是根据雇员绩效表现向其分派花红的奖励机制,这对年轻一代地产人非常具备吸引力。正是这只专业、稳定、年轻化的高管和执行团队在合力推进着大发地产提速发展。

知己知彼,把脉趋势

多年来,面对风波不断的房地产市场,深植长三角黄金楼市的大发地产始终是稳字当头,非常坦然,这种底气来自于大发地产多年积累起来的精准市场判断力和前瞻性。

根据官网资料,大发地产2000年将总部迁至上海,十余年来,大发地产在长三角地区广泛拓展业务版图。29个精品项目和5大产品体系的产品策略已成为长三角区域的标杆案例。

起初,凭借对长三角房地产市场的深度了解和地缘优势,大发地产坚持区域深耕、积极扩张的策略,并据此选定和获取优质土地。在往绩记录期间,大发地产的土地储备广泛分布于上海、南京、宁波、温州等长三角经济高度发达的核心城市,尤其在安庆、南京及温州等城市的销售表现名列前茅。

经过长期的积累和摸索,大发地产逐步将这种对局部区域深耕的能力转换成更具竞争力的获地能力。大发地产认为,在资金规模有限的条件下,必须做到有的放矢,才能保证项目的盈利水平。这种理念让大发地产在新进城市获取土地时采纳谨慎的评估标准,预先在城市中的人口聚集区进行选址,并进行深入的前期研究,优先考虑轨道交通发达、各项配套措施完善、消费者密集、未来有发展潜力及地价合理的地块。

优质的土地储备为大发地产提供了强劲的房地产开发基础,并支持其长期稳定的持续增长。大发地产立足长三角,布局全中国,截至2018年6月30日,拥有土地储备总建筑面积2,238,827.22平方米,项目覆盖温州、上海、南京、宁波、舟山、安庆、芜湖等地,并均是城市核心潜力地段。大发地产因此获得了高达11%的土地投资增值,同时2018年前4月毛利率已达到30.1%,2017年已交付面积的平均售价由2016年的4613元/平方米增长至2017年的14130元/平方米,同比增幅达206%。

在这种实力优势下,大发地产进一步制定了极具竞争力的扩张战略:选择长三角区域性中心城市为重点,并以点带面继续深入区域内其他城市。目前,大发地产在南京、合肥及温州建立地区分公司,以发掘具有发展潜力的地块,并着手在华南的广州、华中的武汉、西北的西安及西南的成都等市寻求机会。

据大发地产判断,在国家级城市群的带动下,围绕单核的二线城市,如西安、武汉、成都、太原、长沙、南昌等内陆省会城市,会最终呈现形式各异的城镇群体,这些区域的房地产市场未来几年依然会有巨大发展,以实现平衡中国的区域经济发展、实现结构性调整的国家战略。在这些城市群之间,源于高铁的带动作用,强三线城市的房地产市场也将具备较大发展潜力,这些都是大发地产未来发展的目标区域,将为大发地产未来业绩提供丰厚的时代红利。

情景地产,时代之作

随着中国置业消费群体的年轻化,客户需求开始从“住得安心”逐渐升级为“过得开心”,大发地产的目标也从“提供宜居空间”上升到“为生活而创造”。

从25年前,为满足长三角消费者近乎苛刻的产品品质需求,大发地产一步一个脚印,坚持以一种近乎匠人的精神,精研打磨产品品质和社区服务体系。而在新一代企业领导人葛一暘的带领下,近年大发地产则开始以“情景地产倡导者”的企业精神,力求将每一个项目都做到城市人居代表之作的高度。

作为一位年轻的领导者,葛一暘不但要求大发地产要做建筑的缔造者,更要潜心钻营产品,通过建筑与周边环境的融合,提供一种关爱人心、温情互动的社区模式。随着开发项目的不断增加,大发地产摸索出一套通过对场景的人文植入,传达文化内核,以呼应日益消费者提升的城市居住品位需求。

大发地产认为,中国年轻一代有着精英化的趋势,新一代建筑也必须能为国人建立审美享受和文化自信。大发地产以国际化的视野,优秀的研发团队,以及更全球化的人才储备,让公司的投资开发更上一个台阶。所到之处,均为当地城市人居带来高水准的体验与价值。

大发地产“情景地产倡导者”宗旨,包括通过园区景观局、公共部位泛会所设计联动人居活动。让每一个户外空间,都可以紧密地围绕人的活动而展开,有主题、场景、年龄段的区分,有健身空间,亦有邻里交流空间。让建筑与景观,真正做到为人居活动服务,让家人之间、邻里之间的互动有处可去、有景可赏、有情可依,创造出一种新型的社区人文环境。

大发地产的“情景地产”拥有深厚的调研基础。以客群洞察及大数据分析方法,大发地产从用户的日常活动、情感需求出发,在场地适应性、空间规划、公共空间设计、人性关怀、环境友好、智能设计等方面进行了考虑,并于项目中执行理念、配备设施、打造空间。据此,大发地产将业主生活构建成六大情景:“家人漫步”、“儿童探索”、“老少天伦”、“邻里憩谈”、“达人健身”及“友伴同悦”。2018年,大发地产因此获得了由中国房地产TOP10研究组颁发的“2018中国特色地产运营优秀企业-情景地产”奖。

并且,大发地产提出“质量100+”的口号,以超越竞品楼盘为首要目标,致力于为业主提供100分的居住体验。为此,大发地产实施严格的施工标准、操作流程以及质量控制,选择有严格标准流程的第三方设计、施工单位作为合作方。例如,选择外部设计团队时,大发地产审慎考虑团队在该区域的类似成功案例、成功案例所采纳的建筑风格和本公司项目建筑风格的一致性、团队人员的履历和优秀程度。

例如,宁波海隽府项目就是大发地产聘请了一系列知名团队,由Allied Architects International(Canada) Inc.担任建筑方案公司及由若干知名设计公司负责景观及室内设计,强强联手,共同打造了学院风系列。在一系列努力下,大发地产已经成为新一代消费者心中的品质化象征。

做强运营,弯道超车

一如传统,大发地产非常注重财务及项目的稳健运营。而为应对新时代的发展要求,在葛一暘及新一代精英高管团队的运作下,大发地产在稳健上更增加积极。近年来,大发地产不断丰富融资渠道,实现资金来源的多元化,包括商业银行提供的土地抵押融资、项目开发融资、固定资产融资、营运资金贷款,信托公司及资产管理公司提供的债务融资等。

在往绩记录期间内,大发地产就曾和平安信托有限责任公司及中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司等主要资产管理公司进行过合作。同时,大发地产奉行审慎的金融管理政策,通过密切监控现金状况及借贷到期状况来管理流动资产水平,以确保营运资金充足,并持续优化债务结构。

我们看到,2018年4月30日,大发地产于需一年内偿还的银行贷款、于一至两年内到期、于二至五年内到期及于五年后到期的银行贷款分别占未偿还总贷款的18.9%、15.7%、25.2%及40.2%。与银行的稳定关系和良好的信贷历史,让大发地产的融资成本处于低位,融资长期有效利率保持在10%的水平。

项目层面上,大发地产采取严格的监管措施和审计控制风险,从而得以管控投资、拿地、招人、搭平台各个流程,亦采取标准化项目开发及管理程序,提升经营效率,稳中求进,做到时时明确项目周期内各阶段详细的工程情况和责任人执行情况。大发地产预期项目开发时间表水平是于收购土地后三个月内开工,于开工后三个月内开盘预售,及于开盘预售后四个月内实现现金流量回正。

同时,我们已明确运营流程上重要的主要时间节点及各业务支持线,进行效率化的报批报建工作。我们亦采用跟进的方式,利用背后推手机制,加大对区域在运营、工程、行政等方面的授权,支持区域的标准和服务。

站在时代的舞台上,大发地产正如一位冉冉升起的新星,随着业绩和规模的蒸蒸日上,大发地产从崭露头角到雄踞时代,或许只需要一朵花开的时间。

(编辑:陈颖)
关键字: 共舞 大发 时代 地产
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