《投资者网》葛凡梅

自2014年国内首家独立上市的物业管理公司——彩生活（01778.HK）在香港联交所上市起，曾经作为房地产行业附庸品的物业管理服务企业也逐渐成为资本市场的宠儿。近年来，房地产企业拆分旗下物业板块上市已经蔚然成风，当代置业（01107.HK）便是其中新晋的一员。

5月29日，第一服务控股有限公司 (以下简称“第一服务”) 向港交所递交招股书，拟在香港主板IPO上市。该公司原是当代置业集团旗下物业公司，在上市房企当代置业担任总裁、并间接持股65.95%的张鹏，亦任第一服务董事长兼非执行董事，其控股的皓峰集团和张雷控股的世家集团、雪松集团合计持有第一服务75.5%股权，两者已经订立一致行动协议。因此，第一服务与当代置业构成关联公司。

截止到2019年末，第一服务在管建筑面积为1350万平方米，在行业中占比不足0.06%，且近七成在管面积、近八成物业管理服务收入依赖关联方当代置业，规模存短板，盈利能力待考验。就相关问题，《投资者网》致函第一服务进行求证，但截至发稿，尚未收到任何回复。

盈利依赖关联方

根据招股书，第一服务，前身为1999年成立的当代物业（第一物业的前身之一），后由两家前新三板企业第一物业、第一人居摘牌退市后合并而来，其中，第一物业收购合并了第一人居。

公开资料显示，第一物业于2016年5月18日在新三板挂牌上市，后于2019年12月24日，从新三板摘牌退市，主要从事物业服务，物业类型涉及别墅、高层住宅、商业办公、写字楼等；第一人居于2018年3月6日在新三板挂牌上市，后于2019年12月27日，从新三板摘牌退市，主要提供绿色人居解决方案。

2020年2月28日，第一服务以第一物业收购第一人居的72.1%股权合并了这两家公司。第一服务在招股书中表示，此次合并是为了提升第一服务囊括全物业生命周期的绿色物业管理服务及绿色人居解决方案提供商的竞争优势，并充分利用第一物业与第一人居合作产生的协同效应。

经过一系列的收购合并、股权转让，第一人居成为第一物业子公司，同时第一物业成为了第一服务的全资子公司。如今，第一服务将自身定位为透过科技创新促进高舒适人居环境的物业管理服务提供商，主要涵盖物业管理服务、绿色人居解决方案、增值服务三大业务。

具体来看，物业管理服务主要包括清洁、保安、园艺、维修及保养；绿色人居解决方案主要包括能源运维服务、绿色科技咨询服务、系统安装服务及恐龙系列产品销售；增值服务主要包括停车场管理服务、公共区域租赁服务、协销服务、家居服务及初步规划及设计咨询。

财务数据显示，2017年至2019年，第一服务的营业收入分别为3.79亿、4.96亿和6.25亿元，相应的净利润分别为4184.5万元、5294.1万元和8386.2万元。

其中，物业管理服务依旧是第一服务的主要盈利增长点。根据招股书，2019年第一服务物业管理服务、绿色人居解决方案、增值服务分别实现营业收入2.73亿元、1.55亿元、1.97亿元，占比分别为43.7%、24.7%、31.6%。

毛利方面，2019年，物业管理服务毛利为7322万元，毛利率26.8%，而绿色人居解决方案及增值服务毛利分别是5294.7万元、9134.2万元，毛利率分别为34.3%、46.3%。

相较而言，增值服务能使企业获得较大盈利空间，也是物业公司向增值化、智能化方向前进的内驱动力。值得注意的是，2019年第一服务的增值服务收益比重32.6%，较2018年下降1.6个百分点，甚至不及2017年的31.7%。与之相对，物业管理服务的收益占比从2017年的41.6%增至43.7%，该情况同物业服务的增值化、智能化趋势相悖。

在物业管理服务业务上，第一服务对关联方当代置业存在较严重依赖，八成物业管理收入来自当代置业。2017年至2019年，第一服务来自当代置业的物业管理服务收益分别为1.50亿元、1.74亿元及2.16亿元，占同期物业管理总收益比重的95.2%、85.8%、79.4%。

然而根据当代置业目前的规模表现，难以给第一服务带来较多的盈利增长。2019年，当代置业实现合约销售额362.03亿元，仅完成当年目标的99.11%。

在管规模小

截至2019年12月31日，第一服务的合约建筑面积25.7百万平方米，业务版图涵盖中国19个省市的49个城市；在管建筑面积13.5百万平方米，其中当代置业集团所开发物业的在管建筑面积为9.4百万平方米，占比69.63%。

根据中指研究院研究资料，截至2019年12月31日，中国物业管理行业的在管建筑面积为239亿平方米，物业管理行业的收益为5687亿元。第一服务的在管面积在行业中占比不足0.06%，物业管理服务收益占比不足0.05%。

与同行业上市物业管理企业相比，第一服务的在管面积规模也较小。碧桂园服务、彩生活、中海物业、绿城服务等物业企业的规模均达到上亿平方米。例如截至2019年末，碧桂园服务在管面积达2.76亿平方米；彩生活为5.6亿平方米，中海物业为1.5亿平方米。相较而言，第一服务1300万平方米的在管面积规模处于行业低位。

而在2020年申请上市的物业企业中，第一服务的在管规模和收益也并不出彩。例如，体量较大的企业金科服务，其在管面积达到1.2亿平方米，总收益为23.09亿元。5月15日成功挂牌上市的建业新生活，在管面积约为5700万平方米，总收益为17.71亿元。与第一服务的体量最为接近的，有金融街物业、弘生活物业，在管面积分别为1900万平方米、1580万平方米。

事实上，在房地产分拆物业公司上市的热潮中，资本市场对各家物业企业上市后的反映呈现出“冰火两重天”状态。例如，建业新生活上市开盘报价7.3港元/股，上市首日股价高开23%，而2019年末在管面积仅有240万平方米的兴业物联开盘价为1.81港元/股，上市后股价却“坐上过山车”，截至6月8日晚收盘，兴业物联报价1.30港元/股。

房地产企业拆分物业公司上市，要想获得资本市场的认可与肯定，要么是规模驱使，要么找到新的利润增长点，第一服务亦是如此。（思维财经出品）■