近日，方正证券发布研究报告称，近期地产政策持续发力，目前政策力度逐步接近2014年，此前不断提及看好2024年成为地产的企稳之年，并且科技园区指数有望乘着地产企稳之势跑出超额收益。

方正证券主要观点如下：

1、科技园区指数与地产指数相关性减弱，板块普遍调整之下跑出超额收益。

分析万得房地产行业指数与万得科技园区概念指数，2010年1月-2021年7月二者相关系数为0.8，在2021年7月后地产板块信用风险蔓延的背景下，二者相关系数降至0.7，并且在此期间科技园区指数跑出超额收益，截止2023年11月30日科技园区指数上涨25.9%，年化收益率达10.3%。

2、科技园区在行业整体下行时期存在较强的抗周期能力。

1)科技园区运营商的多种盈利渠道在行业下行周期仍能保持稳健营收。

2)多数科技园区由政府主导设立，股东背景强劲，出险概率较低。

3)科技园区的发展体现了国家产业结构向创新型工业变化的理念，发展存在支撑。

4)科技园区运营商深耕国家战略发展产业，此类产业在过去取得了较大的突破，未来仍有发展空间，运营商通过对企业的投资打开新的增量空间。

3、科技园区所引进、投资企业的发展存在较高确定性。

1)中央提出科技园区形成的产业集群模式为发展战略性新兴产业的主要动力。

2)园区通过为入驻企业提供系列服务，加深对企业经营情况、行业竞争合作关系、行业就业形势、行业热门领域方向的了解，从而择优选择。

3)园区为企业提供金融类服务，及时解决初创型企业早期资金需求量大、融资困难等问题，提高初创企业存活率和研发成功率。

4)不同于传统基金投资，园区专精发展部分产业，从行业领头羊到小微企业、行业上游企业到下游企业都属于引进范围，对于行业信息的敏感度较高，接触一手资源而提高投资准确性。

方正证券分析苏州高新：高新技术产业培育与投资运营商

苏州高新立足“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位，以创新地产、文旅商贸、节能环保和战略新兴产业作为主要发展方向，以非银金融与产业投资作为蓄能产业，在拓宽营收模式上做出了多方面的尝试。

商品房销售仍占据大部分收入，归母净利主要由投资收益构成。苏州高新盈利渠道多元化，但商品房销售收入占比仍较大，2022年商品房销售收入84.9亿元，占总收入79.1%；公司整体毛利率相较于其他园区运营商处于较低水平，2022年为15.6%；2023年前三季度归母净利2.7亿元，投资净收益4.7亿元，为归母净利主要构成部分。

公司围绕“战略投资、产业投资、财务投资”三大维度加快医疗器械、绿色低碳、先进制造、半导体等相关行业的投资布局，存量投资项目累计出资金额29.47亿元。

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